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雄安取消预售制、实行“租售同权”,业内:全国推行可能性小,现房销售将使行业降速


雄安新区。 李凯旋/摄

本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

作为一个正在冉冉升起的国家新区,雄安不断迈出尝试的脚步。日前,雄安新区管委会表示,雄安取消商品住房预售,实行现房销售,实现“所见即所得、交房即交证”。此外,雄安支持有意愿的人才通过租房解决住房问题,并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。

值得关注的是,近年来,取消预售实行现房销售被不断讨论。现房销售可以有效降低购房者风险,让购房者“所见即所得”。但业内认为,当前我国全面推行现房销售的可能性较小,其对于房企的资金提出了严格要求,会使得行业降速。

取消商品房预售

《华夏时报》记者注意到,自今年以来,雄安商品房建设可谓是“如火如荼”。今年2月份,雄安的首个商品房项目华望城开售。据悉,华望城的均价为1.3万元/平米,但“房票”要求严格,有工作单位属性和户口的双重限制。

此外,在当前市场以“放松”为主要导向的背景下,雄安依旧严格执行限购、限售制度,即一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房,且商品住房在取得不动产权证书满5年之后才可以按照规定上市交易。加之雄安不断提出“去地产化”这一概念,雄安也被称为是“炒房客不友好”城市。

值得关注的是,雄安并非是第一个提出来取消商品房预售的区域。2020年3月份,海南发文表示,新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度,成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。随后,包括一线城市的多个城市则是开展了“现房销售试点”,普遍选择的操作是在土拍中设置竞现房销售比例,以此削弱预售的面积。

此外,在整个市场环境下推行现房销售是购房者心之所向。今年1月份,全国住房和城乡建设工作会议指出,有条件的区域可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。

“整体来看,未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容。但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式,在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的断档问题之前,全面推行现房销售的可能性较小。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说。

雄安模式还有哪些看点?

雄安新区管委会方面表示,在雄安新区稳定工作的疏解人员,可购入市场化项目住房,包括商品住房和共有产权住房。那么,雄安新区是如何寻求到购买力和价格之间的平衡点?

据悉,雄安新区市场化项目住房按照“成本+税费+合理利润”的方式来测算备案价格,引导房价保持在合理的区间。同时,在新建片区的市场化项目中,配置不低于30%的“只租不售”型住房。

值得关注的是,雄安在积极推进“租售同权”。据悉,雄安定期开展住房租赁市场调查,公布租金参考价和租房指南,而租住人员在教育、医疗、就业等公共服务领域同购房人员享受同等待遇。

在易居研究院研究总监严跃进看来,“人才+租房+租售同权”这一模式值得重点研究,其为各城市推进人才住房提供了很多新思路。“就目前来看,人才方面的住房政策确实要持续发力,各地要把这个制度和各地人才引资结合,做好这项工作,才会真正促进各类优质资源导入。”严跃进对《华夏时报》记者说。

全面取消预售是否可行?

“预售制根本上与房地产的发展模式有关。房企从拿地到开发需要大量的资金支持,为了保障资金池的充裕,因此提出了先付款再给货的模式。”一位房企北京区域的相关负责人向《华夏时报》记者解释了我国实行预售制的原因。

由此可见,尽管现房销售可以大幅提升交楼保障,扫除购房者的担忧,但对于房企而言,这代表极大的资金压力。

“对于房地产开发企业而言,现房销售模式下,若项目建成后销售不及预期,前期投入资金回收以及偿还金融贷款,将面临巨大压力,这也将倒逼企业更加尊重市场供求规律,审慎拿地,科学决策。”陈文静对《华夏时报》记者表示。

在陈文静看来,现房销售对于购房者的好处不言而喻,其更可以有效规范房企的行为。例如,现房销售由于保障楼盘项目品质,对于项目工程质量提出了更高要求,可以有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险。

“在现房销售模式下,房地产开发企业的高周转模式难以为继,现房销售有助于降低开发企业资金杠杆,同时短期内减少现房市场的供给量,一定程度上也会导致行业发展降速。不过,现房销售将促使企业回归产品,进一步加速行业优胜劣汰,驶向更高质量发展之路。”陈文静对《华夏时报》记者说。

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