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二手房指导价政策调整对楼市影响几何?



本报记者 夏金彪

近日,实施两年的北京二手房指导价政策开始调整。据报道,北京市海淀区29个小区的二手房指导价已取消,以往超出二手房指导价、不能挂牌对外展示的房源已恢复挂牌。对此,北京市海淀区房管局工作人员表示,目前,海淀区对二手房指导价进行动态调整,并非取消。

所谓二手房指导价指的是,通过控制挂牌价格、限制贷款额度等方式,抑制投机炒作,稳定市场交易。二手房指导价政策始于深圳,2021年2月,为遏制过热的楼市,深圳率先实施了二手房指导价。此后,宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州等多个城市纷纷跟进。

2021年9月,为了抑制海淀区学区房过热,北京市海淀区房地产经纪协会发布了部分热点小区的二手房指导价,如果超出指导价1%将不允许中介挂牌,且不能通过中介成交,否则吊销中介执照。

各地建立二手房指导价政策的初衷是,要求银行、中介等相关机构采取措施,以指导价作为贷款、评估价的依据,引导买卖双方回归理性,最终使二手房市场保持平稳健康发展。

当房地产市场过热时,二手房指导价普遍比市场成交价低,而银行在此后的二手房交易中只按照指导价贷款。这也就是说,购房者在实际成交的价格中,高于指导价的那一部分资金,需要购房者自行筹集并与首付一起支付,购房者的资金压力随之增加。因此,二手房指导价政策的实施有效抑制了二手房交易量,使得二手房市场降温。

不过,随着楼市遇冷,二手房指导价政策也面临调整的压力。二手房指导价政策通过干预二手房的市场价格,让购房者在购房时提高了首付成本,在一定程度上抑制了刚性和改善性住房需求。

当前,二手房市场与两年前相比有了很大变化,炒房客已经退场。以曾经被爆炒的学区房为例,由于房地产供求关系发生重大变化,叠加多学区划片、教师轮岗等“教育资源均等化”举措的实施,以往部分溢价过高的学区房价已回归理性。

从去年下半年开始,多地已经逐步放松了二手房指导价。2022年6月底,西安暂停发布指导价;成都、广州和东莞等城市指导价也进行了松动,实际交易和银行放贷基本不受指导价影响;深圳也多次传出要对指导价进行调整。

业内认为,目前,多地对二手房指导价政策进行了调整,但并不意味着会取消这一政策。今后,各地可能会根据实际情况进行动态调整。比如,在市场出现过热迹象时适当收紧指导价,而在市场出现疲软时适当放松指导价。通过将二手房指导价作为“锚”,以稳定市场预期。

据了解,此次北京二手房指导价调整,虽然不再单独对海淀区29个小区限定价格,但对于报价明显高于当前小区成交均价、明显偏离指导价的房屋,仍然在指导之列。

目前,一线城市和一些二线城市,已经进入二手房主导的市场,二手房的成交量与金额远远超过新房市场。如果二手房指导价不再作为中介机构挂牌展示、银行贷款的依据,将有助于提高二手房的流动性,降低买卖双方的交易成本和购房者的首付压力,可以吸引更多购房者进入市场。

市场预计,近期,多地实施“认房不认贷”、取消限购、限售等,对新房的利好性更强。而二手房指导价政策调整是针对二手房的直接利好,有利于促进一二手房联动,提升房源流动性,带动置业信心的修复,助力楼市的企稳回暖。


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